Penulis : Giannini Mokoginta, S.H., M.H., M.Kn.
Sesuai pasal 37 PP 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan bahwa Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang undangan yang berlaku.
Adapun yang menjadi tugas pokok dan kewenangan PPAT, yakni :
PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. (pasal 2 ayat (1) PP 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan PPAT).
Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tersebut adalah sebagai berikut :
a. jual beli;
b. tukar menukar;
c. hibah;
d. pemasukan kedalam perusahaan (inbreng);
e. pembagian hak bersama;
f. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
g. pemberian Hak Tanggungan;
h. pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 2 tersebut, seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) tersebut, mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya. (pasal 3 ayat (1) PP 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan PPAT).
Pengecekan Sertifikat sebagai tahapan pra- jual beli.
Sebelum PPAT membuat Akta sebagai alat bukti terjadinya perbuatan hukum peralihan hak atas tanah, PPAT terlebih dahulu akan melakukan pengecekan keabsahan sertifikat sebagai kewajiban melalui sistem layanan elektronik Kementerian ATR/BPN, guna mengetahui keterangan baik data fisik maupun yuridis dari objek peralihan hak, serta untuk mengetahui status atau kondisi objek peralihan hak saat ini guna memastikan bahwa objek peralihan hak tidak terdapat sita, blokir, maupun informasi kasus lainnya, serta guna mengetahui apakah objek peralihan hak sedang atau tidak dalam jaminan hak tanggungan.
Kenali jenis hak atas tanah, peruntukan, dan subjek hukum yang dapat memperoleh hak sesuai jenis hak atas tanahnya.
Sebelum memutuskan untuk melakukan pembelian suatu bidang tanah, penting untuk terlebih dahulu mengenali jenis-jenis hak atas tanah, agar dapat menyesuaikan dengan tujuan peruntukan serta untuk memastikan apakah terpenuhinya sebagai subjek pemegang hak atas tanah. Adapun beberapa jenis hak atas tanah, diantaranya:
Hak Milik
Sesuai pasal 20 UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria disebutkan bahwa Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Subjek hukum yang dapat memperoleh Hak Milik :
– Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik;
– Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya;
Hak Guna Usaha (HGU)
Sesuai pasal 28 UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
Hak guna-usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Hak guna-usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna-usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
Subjek hukum yang dapat memperoleh HGU :
– Warga-negara Indonesia;
– Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling
lama 30 tahun.
Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan
bangunan-bangunannya, jangka waktu dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
Hak guna-bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Subjek Hukum yang dapat memperoleh HGB:
– Warga-negara Indonesia;
– Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan
tanah.
Hak pakai dapat diberikan:
– Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
– Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
Subjek hukum yang dapat memperoleh Hak Pakai:
– Warga negara Indonesia;
– Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
– Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
– Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka hak pakai
hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang.
Hak pakai atas tanah-milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu
dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.
Kewajiban pajak
Dalam kegiatan jual beli/peralihan hak atas tanah akan menimbulkan kewajiban bagi para pihak untuk menyetorkan pajak atas transaksi jual beli/peralihan hak atas tanah, yaitu:
PPh (Pajak Penghasilan)
Pph atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan sebesar sebagaimana di atur dalam PP nomor 34 tahun 2016.
Adapun Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan adalah sebesar:
1. 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan;
2. 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilalukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
3. 0 % atas pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat Penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan, yaitu:
1. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.O00.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
2. Orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
3. Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak- pihak yang bersangkutan;
4. Pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan karena waris;
5. adan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku;
6. Oang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau
7. Orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan.
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB)
Berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah disebutkan bahwa Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5%.
Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak.
Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud ditetapkan sebagai berikut:
a. Harga transaksi untuk jual beli;
b. Nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah;
c. Harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.
Dalam hal nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP, maka yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.
Besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak ditetapkan paling sedikit sebesar Rp.80.000.000 untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah Daerah tempat terutangnya BPHTB.
Dalam hal perolehan hak karena hibah wasiat atau waris yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat atau waris, termasuk suami/istri, nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak ditetapkan paling sedikit sebesar Rp. 300.000.000.
Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak dengan tarif BPHTB.
Yang dikecualikan dari objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan:
a. Untuk kantor Pemerintah, Pemerintahan Daerah, penyelenggara negara dan lembaga negara lainnya yang dicatat sebagai barang milik negara atau barang milik Daerah;
b. Oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
c. Untuk badan atau perwakilan lembaga internasional dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan lembaga tersebut yang diatur dengan Peraturan Menteri;
d. Untuk perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
e. Oleh orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
f. Oleh orang pribadi atau Badan karena wakaf;
g. Oleh orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah; dan
h. Untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Azas Nemo plus juris transfere potest quam habel
artinya :
Tidak seorangpun dapat mengalihkan atau memberikan sesuatu kepada orang lain melebihi hak miliknya atau apa yang dia punyai.
Dalam melakukan suatu tindakan hukum pemindahan hak, seseorang terlebih dahulu harus memiliki kewenangan bertindak. Akta Jual Beli dan atau Akta Pemindahan Hak lainnya hanya dapat dilakukan/ oleh seseorang dan atau badan hukum yang namanya terdaftar sebagai pemegang hak atas tanah sebagaimana tercatat dalam Sertifikat sebagai bukti pemilikan suatu hak atas tanah.
Sehingga, jika tak ditemukan seseorang dan atau suatu badan hukum terdaftar/tercatat sebagai pemegang hak dalam bukti pemilikan tersebut, maka tidaklah dia berwenang melakukan suatu tindakan hukum pemindahan hak atas tanah. (***)
